जब निर्माण और भूमि की कीमतें बढ़ती हैं, और मार्जिन कम होता है तो ग्रेड क्यों? गोदामों के लिए किराए में संशोधन की आवश्यकता है

भारत के ग्रेड औद्योगिक शहरों में लोग कुछ साल पहले धूल भरी, ऊबड़-खाबड़ सड़कों पर इन छोटी, अनाकर्षक इमारतों को देखा करते थे; अब, वे चले गए हैं। और जो पुराने ट्रक आधी रात को लोड और अनलोड करने के लिए आते और जाते थे? 

आप इन छोटे गोदामों में से एक को पुराने दिनों में INR12 या उससे कम में किराए पर ले सकते थे। तब से, भारत का वेयरहाउसिंग उद्योग एक लंबा सफर तय कर चुका है। देश में अब विशाल, अत्याधुनिक गोदाम हैं। पिछले कुछ वर्षों में दुनिया भर में लोग आए हैं और 5 अरब डॉलर से अधिक का निवेश किया है। उन्होंने सबसे अद्यतित मानकों के लिए निर्मित ग्रेड ए या आधुनिक गोदामों का निर्माण किया क्योंकि हर लंबी यात्रा में इसके मोड़ और मोड़ होते हैं।

मांग और आपूर्ति अभी भी मजबूत है, लेकिन पिछले दो वर्षों की महामारी और वैश्विक आपूर्ति-श्रृंखला व्यवधानों के कारण वेयरहाउसिंग उद्योग के लिए निर्माण लागत में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है। इसके विपरीत, किराया सुधार धीमा रहा है, जिससे डेवलपर्स के मुनाफे पर दबाव पड़ा है। दुनिया भर में डेवलपर्स ग्रेड ए वाले गोदामों की कीमतें बढ़ाना चाहते हैं। क्या वे उस पर प्रगति कर रहे हैं? जल्द ही, हम वहाँ होंगे—कुछ अच्छी खबरें।

जगह बनाना: भारत का वेयरहाउसिंग उद्योग बड़ा होता जा रहा है। 

यदि आप शीर्ष आठ वेयरहाउसिंग बाजारों को देखें, जो संगठित वेयरहाउसिंग आपूर्ति का 70% -80% हिस्सा है, अकेले 2021 में 50 मिलियन वर्ग फुट जगह जोड़ी गई थी। लिए गए वर्ग फुट की कुल संख्या 39 मिलियन (ग्रेड ए-प्लस ग्रेड बी गोदामों को मिलाकर) थी। यह 2019 से एक महत्वपूर्ण बदलाव था, जब 41 मिलियन वर्ग फुट की आपूर्ति और 36 मिलियन वर्ग फुट की मांग थी। भारत में अब 287 मिलियन वर्ग फुट का वेयरहाउसिंग स्पेस है, जो बहुत अधिक है।

ग्रेड ए के गोदामों में ग्रेड बी वाले गोदामों की तुलना में खाली जगह होने की संभावना कम होती है, यही वजह है। यह एक अच्छा संकेत है कि मांग अधिक है। जब रिक्तियों की बात आती है, तो ग्रेड ए 8.8% है, जबकि ग्रेड बी 14.9% है। 

“जल्द ही, 2022 के लिए, ग्रेड ए और ग्रेड बी गोदामों का शुद्ध अवशोषण 43 मिलियन वर्ग फुट और 45 मिलियन वर्ग फुट के बीच होना चाहिए।” पिछले साल कई बड़े वेयरहाउस खरीदने वाली ई-कॉमर्स कंपनियां अब इन-सिटी वेयरहाउस स्पेस की मांग कर रही हैं। 

संपत्ति प्रबंधन कंपनी जेएलएल इंडिया में संचालन और व्यवसाय विकास के प्रमुख चंद्रनाथ डे यह कहते हैं: भारत के टियर II और टियर III शहरों के कई शहरों में 2022 में 12 मिलियन वर्ग फुट से अधिक जगह उपलब्ध होने की उम्मीद है। ये शहर हैं राजपुरा, लखनऊ, कोयंबटूर, जयपुर, गुवाहाटी, भुवनेश्वर, नागपुर, कोच्चि, एर्नाकुलम, इंदौर, पटना।

भारत में कुल वेयरहाउसिंग स्पेस 2025 तक 500 मिलियन वर्ग फुट तक बढ़ने की उम्मीद है, जो प्रति वर्ष लगभग 20% की दर से बढ़ रहा है। 

ग्रेड ए के गोदामों के ग्रेड बी गोदामों की तुलना में तेजी से बढ़ने की उम्मीद है

साथ ही, 2025 तक, 300 मिलियन वर्ग फुट वेयरहाउस स्पेस, ग्रेड ए होगा, जो कुल वेयरहाउस स्पेस का लगभग 60% है। वेयरहाउसिंग को अब वाणिज्यिक और आवासीय अचल संपत्ति की तुलना में अधिक स्थिर निवेश के रूप में देखा जाता है, जो अधिक अस्थिर हैं।

हालाँकि, यह उच्च-मात्रा, कम-मार्जिन वाला व्यवसाय अभी तक विकसित नहीं हुआ है। और विकास की कहानी में एक गाँठ यह है कि “स्थिर किराए” और “बढ़ती लागत” के बीच कोई संतुलन नहीं है।

बहुत सी समस्याओं से निपटना मुश्किल है 

गोदामों का निर्माण करने वाले लोगों के लिए पिछले एक साल में पैसा बनाना मुश्किल हो गया है। 

रियल एस्टेट फर्म नाइट फ्रैंक इंडिया के कार्यकारी निदेशक बलबीरसिंह खालसा कहते हैं, वेयरहाउसिंग उद्योग के साथ कई समस्याएं हैं। वह उनके बारे में बात करता है। क्योंकि किराए में वृद्धि नहीं हुई है, “व्यापार मॉडल अपने आप में एक प्रश्न चिह्न है,” वे कहते हैं। जिंसों की ऊंची कीमतों के कारण जमीन और भवन की लागत बढ़ गई है। 

वे आम तौर पर 9 प्रतिशत से 10 प्रतिशत की प्रवेश उपज और 18 प्रतिशत से 20 प्रतिशत की वापसी की आंतरिक दर चाहते हैं। स्थान, भूमि की कीमतों आदि के आधार पर बिल्डरों की लगभग 7% से 7% की प्रवेश उपज है। आईआरआर 14% से अधिक नहीं होगा। 

यहां कुछ मुख्य चीजें दी गई हैं जो डेवलपर्स को धीमा कर रही हैं: 

चूंकि निर्माण लागत इतनी बढ़ गई है, यह हमारे लिए एक चुनौतीपूर्ण वर्ष रहा है। पिछले कुछ वर्षों में, वेयरहाउसिंग उद्योग ने अब तक की सबसे बड़ी समस्या का सामना किया है। लॉजिस्टिक्स-इंफ्रास्ट्रक्चर कंपनी ईएसआर इंडिया के सीईओ अभिजीत मलकानी कहते हैं: “यह एक वास्तविक समस्या है। यह पिछले कुछ वर्षों में उद्योग की सबसे बड़ी समस्या है।”

नाइट फ्रैंक के एक अनुमान में कहा गया है कि ग्रेड ए के गोदामों के निर्माण की लागत पूर्व-कोविड -19 में INR1,600 प्रति वर्ग फुट से बढ़कर अब INR2,000-INR2,100 प्रति वर्ग फुट हो गई है। ऐसा इसलिए है क्योंकि स्टील और सीमेंट जैसे जरूरी सामानों की कीमत काफी बढ़ गई है। स्टील का उपयोग करने वाले पूर्व-इंजीनियर भवनों की लागत भी 30% से 35% तक बढ़ गई है। यह INR130-INR140 प्रति किलो से INR180-INR190 प्रति किलो हो गया, जो बहुत अधिक है। 

खालसा का कहना है कि अगर ब्याज दरें और भी बढ़ती हैं तो समस्या और भी विकराल हो जाएगी क्योंकि भवन निर्माण की लागत का एक बड़ा हिस्सा वित्त है।

भूमि की लागत में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है, जो कि वेयरहाउसिंग का एक बड़ा हिस्सा है क्योंकि सबसे अच्छे भूमि पार्सल के लिए बहुत अधिक धन प्रतिस्पर्धा है। अधिकांश महत्वपूर्ण गोदाम बाजारों में भूमि की लागत प्रति एकड़ 2 करोड़ रुपये से अधिक है। 

वेयरहाउसिंग परियोजनाओं को चलाने के लिए प्रति एकड़ 1.5 करोड़ रुपये से 1.75 करोड़ रुपये की कीमत पर बहुत सारी जमीन खरीदने की जरूरत है। वेयरहाउसिंग आय भी प्रभावित होती है क्योंकि केवल एक एफएसआई (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) है, जो कि भूमि के एक टुकड़े पर किए जा सकने वाले निर्माण की अधिकतम राशि है। एक डेवलपर के पास 50% तक ग्राउंड कवर और एक मंजिला इमारत के लिए पर्याप्त भूमि (43,560 वर्ग फुट) है। 

किराए जिन्हें नहीं रखा जा सकता है:

बढ़ती लागत के बीच, कुछ सबसे महत्वपूर्ण बाजारों में उच्च गुणवत्ता वाले गोदामों के किराए टिकाऊ नहीं हैं, वेयरहाउसिंग प्रदाताओं का कहना है। भारित-औसत पद्धति का उपयोग करते हुए, जेएलएल का कहना है कि सबसे महत्वपूर्ण गोदाम बाजारों में किराए 2015 से 2021 तक 3% सीएजीआर से अधिक नहीं बढ़े हैं। फिलहाल, ग्रेड ए गोदामों का किराया 21 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह और ग्रेड बी गोदामों का किराया है। INR18 प्रति वर्ग फुट प्रति माह के लिए।

रियल एस्टेट कंपनी हीरानंदानी ग्रुप के सीईओ का कहना है कि अगर वे कम से कम 10% नहीं कमाते हैं, तो यह 2,100 रुपये प्रति वर्ग फुट पर जमीन खरीदने, अनुमोदन प्राप्त करने और गोदाम बनाने के लायक नहीं होगा। “नहीं तो क्या बात है?” कीमतों में वृद्धि होनी चाहिए, और 20 या 21 भारतीय रुपये की कीमत पर ग्रेड ए वेयरहाउसिंग प्राप्त करना इसके लायक नहीं है। किसी को कहना होगा, “नहीं, मैं नहीं कर सकता।” INR21 को INR23-INR25 में बदलना होगा।” 

व्यवसाय से जुड़े लोगों का कहना है कि बड़े-बड़े डेवलपर ऐसे सौदों से दूर जा रहे हैं जो पर्याप्त पैसा नहीं कमाते हैं। 2023 में, अधिकांश डेवलपर्स सोचते हैं कि एक बदलाव होगा, और बाजार में आने वाले नए घरों से अधिक पैसे के लिए किराए पर लेने की उम्मीद है।

उद्योग के अंदरूनी सूत्रों का कहना है कि अभी भी ग्रेड ए उत्पादों की बहुत मांग है जो पूरी नहीं हुई हैं और अगर नई परियोजनाओं के लिए माहौल बेहतर होता तो आपूर्ति कम से कम 10% बेहतर हो सकती थी। 

लेकिन डेवलपर्स अतिरिक्त लागत उन लोगों पर क्यों नहीं डाल सकते जो वेयरहाउस किराए पर लेते हैं? 

वे वहां नहीं रहना चाहते।

व्यवसायों के लिए, वेयरहाउसिंग किराए कुल लॉजिस्टिक्स लागत का लगभग 20% है जो उन्हें चुकानी पड़ती है। हालांकि, क्योंकि ईंधन की कीमतें बढ़ गई हैं, किराएदारों को परिवहन के लिए अधिक भुगतान करना पड़ता है। इसलिए, वे वेयरहाउसिंग पर अधिक पैसा खर्च नहीं करना चाहते हैं, जिसका अर्थ है कि उत्पादों की कीमतें बढ़ जाती हैं। 

नतीजतन, कुछ अंदरूनी सूत्रों का कहना है कि ई-कॉमर्स जैसे उच्च विकास वाले उद्योगों को प्रति वर्ग फुट प्रति माह INR3 या INR4 की किराया वृद्धि को संभालने में सक्षम होना चाहिए। हालांकि इससे कोई फर्क नहीं पड़ता। हो ची मिन्ह और मेलबर्न जैसे एशिया-प्रशांत के अन्य हिस्सों की तुलना में भारत में ग्रेड ए का किराया अभी भी सस्ता है। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि ग्रेड ए के गोदाम दुनिया भर में लगभग समान हैं। भारत में, आप अच्छी कीमत पर उच्च गुणवत्ता प्राप्त कर सकते हैं।

पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर होते ही किराया पहले से ही तय हो गया है, जिससे डेवलपर के लिए बढ़ती लागत को किरायेदार पर पारित करना मुश्किल हो जाता है, जिससे डेवलपर के मुनाफे और पैदावार पर दबाव पड़ता है। कंपनियां जो महामारी से पहले एक साथ काम करने के लिए सहमत हुईं और फिर कोविड -19 के प्रकोप के बाद परियोजनाओं को वितरित किया, वे एक तंग जगह पर हैं क्योंकि लागत-वापसी समीकरण बदल गया है। सट्टा परियोजनाओं की लागतों को पारित करना आसान है जहां समय से पहले कीमत पर सहमति नहीं हुई है। 

लेकिन अधिकांश संस्थागत डेवलपर जो बहुत अधिक जगह के साथ गोदामों का निर्माण करते हैं, जैसे कि आधा मिलियन वर्ग फुट या उससे अधिक, जोखिम के कारण सट्टा संपत्तियों के बजाय ऑर्डर करने के लिए बनाए गए गोदामों को विकसित करना पसंद करते हैं।

एक ही क्षेत्र के अधिक से अधिक लोग बड़े खिलाड़ी बन रहे हैं

उच्च गुणवत्ता वाले ग्रेड ए भवनों के लिए, लागत में कटौती करने के लिए बहुत कम जगह है, जिसका अर्थ है कि किराए में वृद्धि होगी। अंत में, यह केवल छोटे समय के स्थानीय बिल्डर हैं जो यहां और वहां लागत में कटौती कर सकते हैं और ग्रेड ए जैसी संरचनाएं बना सकते हैं। यहां तक ​​​​कि पीएंडजी और एचयूएल जैसी बड़ी कंपनियां अभी भी INR9 से INR10 प्रति वर्ग फुट का भुगतान कर रही हैं क्योंकि बाजार में अन्य व्यवसाय INR12 के लिए ग्रेड A जैसी जगह की पेशकश कर सकते हैं।

सर्वोत्तम संस्थागत विकासकर्ताओं को देश के कुछ सबसे महत्वपूर्ण बाजारों में स्थानीय डेवलपर्स के साथ प्रतिस्पर्धा करने में कठिनाई हो रही है। 130 मिलियन वर्ग फुट के ग्रेड ए वेयरहाउसिंग में से केवल 50 मिलियन वर्ग फुट देश में सबसे अच्छे लोगों के पास है (इंडोस्पेस, ब्लैकस्टोन, ईएसआर, लोगो, मैपलट्री, एस्केन्डास, मॉर्गन स्टेनली, ज़ेंडर, वेलस्पन वन, एनडीआर, और ग्लोबल समूह)। लगभग 200-300 स्थानीय डेवलपर्स बाकी को चलाते हैं। 

अब यह ब्लैकस्टोन और वेलस्पन वन की प्रतिस्पर्धी बनने की दौड़ से बाहर है। पता चलता है कि ये सभी (संस्थागत खिलाड़ी) एक दूसरे की मदद करते हैं। उन्हें टियर- I और टियर- II बाजारों में कई असंगठित या अर्ध-संगठित स्थानीय डेवलपर्स के साथ प्रतिस्पर्धा करनी है। जेएलएल इंडिया में संचालन और व्यवसाय विकास प्रमुख चंद्रनाथ डे का कहना है कि।

आधार-रेखा: 

वेयरहाउसिंग एक बहुत ही प्रतिस्पर्धी क्षेत्र होगा, लेकिन इसमें काफी संभावनाएं भी हैं। जब आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियों की ज्यादा मांग नहीं है, कुछ बुद्धिमान डेवलपर्स गोदामों में आ रहे हैं क्योंकि उन्हें सिर्फ छह से आठ महीने में बनाया जा सकता है। जिन रियल एस्टेट कंपनियों की जमीन का इस्तेमाल नहीं हो रहा है, वे भी गोदामों में जा रही हैं। दूसरी ओर, ये डेवलपर लंबे समय तक वेयरहाउसिंग व्यवसाय में रहने वाली वैश्विक कंपनियों के विपरीत, किसी भी समय भूमि के उपयोग को बदल सकते हैं। 

मिश्रित पोर्टफोलियो वाले डेवलपर्स के लिए यह अच्छी खबर है। पिछले तीन से छह महीनों में औद्योगिक विकास दर बढ़ रही है, जो उनके लिए अच्छी खबर है। पिछले कुछ वर्षों में, इलेक्ट्रिक-वाहन निर्माताओं और खुदरा विक्रेताओं सहित कई निर्माता इस क्षेत्र में प्रवेश कर रहे हैं। अधिकांश लोग गोदाम की जगह के लिए प्रति माह INR20 प्रति वर्ग फुट और औद्योगिक परियोजनाओं के लिए INR24 से INR30 प्रति वर्ग फुट का भुगतान करते हैं। 

विभिन्न प्रकार के स्टॉक और बॉन्ड होने से कम वेयरहाउसिंग किराए को संतुलित करने में मदद मिलती है। भारत एक ऐसा देश है जहां आपको सही पोर्टफोलियो बनाने के लिए औद्योगिक परियोजनाओं और गोदामों का मिश्रण होना चाहिए। औद्योगिक क्षेत्र में ग्राहकों की संख्या अधिक हो सकती है, लेकिन गोदाम में व्यवसाय की मात्रा हमेशा अधिक रहेगी। ऐसा ईएसआर की मलकानी का कहना है। यह समझने के लिए कि औद्योगिक परियोजनाओं के औसत आकार को क्यों देखा जाए। इनका दायरा 50,000 वर्ग फुट से लेकर 200 वर्ग फुट तक है। गोदामों के लिए औसत आकार 100,000 वर्ग फुट से लेकर 500 वर्ग फुट तक है। 

भारत में, वेयरहाउसिंग एक नए प्रकार की संपत्ति है जो अन्य जगहों पर मौजूद नहीं है। 

नया: गोदामों से आधुनिक गोदामों तक का रास्ता पिछले सात से 10 साल से ही चल रहा है। भविष्य में, इस परिसंपत्ति वर्ग को उस स्तर तक पहुंचने में दो से पांच साल लगेंगे जो इसे चाहिए।